“Bańka” na niemieckim rynku nieruchomości?

Ponieważ wczoraj pojawił się tu temat cen na rynku nieruchomości (“Najsilniejszy od przynajmniej lat 70-tych spadek cen nieruchomości w Australii“), to postanowiłem się przyjrzeć bliżej tej kwestii. Jako punkt obserwacyjny przyjąłem UBS Global Real Estate Bubble Index, którego wartości mają pomagać identyfikować segmentu rynku nieruchomości na świecie, na których formuje się – skazana prędzej czy później na pęknięcie – inwestycyjna bańka.

Zacznijmy od Japonii, gdzie taka inwestycyjna bańka na rynku nieruchomości pękła w 1990 roku.

Jak widać sygnałem ostrzegającym przed bliskością momentu pęknięcia bańki było to wyjście wartości UBS Real Estate Index na poziomy zbliżone do 2.

Podobnie było w latach 2005-2006 na rynku nieruchomości w USA.

Odległości tych dwu szczytów koniunktury na rynkach nieruchomości – w 1990 roku w Japonii i w latach 2005-2006 w USA sugeruje cykliczność związaną z cyklem Kuznetsa. Zgodnie z tym rytmem następny kryzys na globalnym rynku nieruchomości powinien rozpocząć się w pierwszej połowie przyszłej dekady (osobiście obstawiam 2024 rok jako odpowiednik lat 1990 i 2007).

Nasuwa się pytanie na którym rynku nieruchomości przyszły kryzys objawi się z największą mocą?

Przeglądając dostępne dane UBS można dojść do wniosku, że następną bańką inwestycyjną na rynku nieruchomości, która pęknie w spektakularny sposób destabilizując globalny system finansowy będzie ta w Niemczech.

Na razie nie ma chyba się czym za bardzo ekscytować, bo do przekłucia balona potrzebny byłby globalny wzrost stóp (taki jak w latach 1986-1989/90):

… i taki jak w latach 2004-2006/7/8):

Wzrost stóp FED, który nastąpił w latach 2015/16-2018, chyba był na razie zbyt słaby by spowodować przekłucie kolejnego balona na globalnym runku nieruchomości, chociaż jak pokazuje australijski przykład, nawet takie relatywnie skromne zaostrzenie polityki pieniężnej w USA już spowodowało istotne zachwianie ważnego rynku.

Podsumowanie: zbliżające się do poziomu 2 wartości UBS Real Estate Bubble Index ostrzegały w 1990 roku przed zbliżaniem się do szczytu formowania się inwestycyjnej bańki na japońskim rynku nieruchomości, a w latach 2005-2006 przed podobnym zjawiskiem w USA. W tym kontekście ostatnie dostępne bardzo wysokie wartości tego wskaźnika dla Monachium (1,99) i Vancouver (1,92) powinny być traktowane jako sygnał ostrzegawczy. W przeszłości warunkiem pęknięcia istotnej bańki inwestycyjnej na którymś z ważnych rynku nieruchomości na świecie był wzrost tempa globalnej inflacji (będący pochodną osłabienia amerykańskiego dolara) i istotny wzrost stóp procentowych na świecie (taki jak w latach 1986-1990 czy latach 2004-2006/6/8). Na razie raczej trudno mówić o spełnieniu tych warunków, co sugeruje, że kolejny globalny kryzys związany z pęknięciem bańki na którymś z istotnych rynków nieruchomości jest na razie odległy w czasie.

Komentarze

  1. slow2006

    moim zdaniem eskowicze beda u nas dzialas tak: 2400 o potrojny szczyt, teraz eski, o przeszlo 2400 napewno zaraz zawroci, rynek pojdzie wyzej, tera to 2500 napewno pakuje eski grubo, rynek wybije 2500, no teraz na 2600 podwojny szczyt musi byc, pozniej wyjdzie moze na 3000 no czemu rynek idzie w gore jak dane spadaja, niemcy to juz recesje maja

    3
    1. wider_swider

      Zacznijmy od tego że nasz rynek nie rośnie już od ponad roku. Grający longi patrzą na wykresy amerykańskie i twierdzą że są wzrosty. Faktycznie, tam są, ale grający na spadki od roku u nas czy na Daxie mają znacznie lepsze wyniki niż wyznawcy hossy któtej nie ma.

      2
    1. mac-erson

      Moje zdanie wynikające tylko z bieżących doświadczeń w Polsce ceny nieruchomości będą szły w górę. Dlaczego.
      Bardzo rosną koszty budowy, wykończeń i innych usług wykonawczych (płac) i myślę, że tendencja będzie szła jeszcze jakiś czas w górę. Jak remontowałem swój dom 5 lat temu to miałem brygadę, która za dzień pracy brała 120zł/osobę.
      W zeszłym tygodniu jeden z tej samej ekipy przyjechał pomóc mi w wylewce za 4 godziny pracy wziął 250zł 🙂

      2
      1. wider_swider

        Niepokoi mnie ilość szkoleniowców od flipów i flapów. Wyniki sprzedaży deweloperów spadają a liczba kolejnych inwestycji jest ogromna. Wzrost cen materiałów i robocizny jak sam zauważyłeś drastycznie wzrósł co sprawia że opłacalność tej branży wynika wyłącznie ze wzrostu ceny w czasie. Jeżeli ta zahamuje to mogą się pojawić straty i lekka panika. Ukraińcy którym się otwierają granice na zachód wygenerują dodatkową podaż, a ewentualna hossa na GPW będzie alternatywą do inwestycji kapitału dla nieruchomości. Ja pomału zaczynam być w tym temacie ostrożny.

        1
        1. tinley

          Jak sprzedawałem mieszkanie w 2017 to trafił mi się kupiec który zdradził swoje podejscie do mieszkań. “Na mieszkaniu nigdy się nie straci”. POlacy mają takie właśnie podejscie. Większość nie rozumie że rentownosć najmu jest pochodną ceny nieruchomości i trzeba ją odniesć do innych źródeł zysków. Cóż… na razie jego teoria się sprawdza a obawiam się ze polityka banków centralnych i rosnąca inflacja bez ich reakcji jeszcze bardziej utwierdzi go w tym przekonaniu. natomiast giełda w Polsce to k..pa Za miesiąc wyjdzie Morawiecki, powie że 100% OFE na IKZE to był zart i 50% idzie do ZUSU, Krusu czy czego tam jeszcze i zobaczymy wtedy nasze krociowe zyski 🙂 Jak świnia ogon.

          2
  2. slow2006

    w poprzednich wpisach Pana Wojtka napisalem co mysle, i nic sie nie zmienilo chyba.

    sp L po 2730? SL 2550 bez TP ciagle gra
    sp S po 2895 sl 2905 tp 2700 tez gra ale ale…
    cdr cel 225 czekac trzeba

    generalnie od miesiaca trzymam sie zasady buy that dip.

    1
  3. Guy Fawkes

    @WB

    Bardzo ciekawy tekst i ladne wykresy.
    Nie da się chyba dokładnie powiedzieć na podstawe tych wykresów ile lat bańka musi rosnąć, żeby osiągnąć punkt przegięcia, ale sytuacja w Rzeszy łudząco przypomina sytuację w Stanach, jakieś 2,5 – 3 lata przed kryzysem.
    Wykresy bańkowe w Stanach spadały na oko jakieś 2,5 roku, zanim zaczął się ogólny kryzys finansowy.

    Załóżmy, że licząc według Rzeszy, mamy niecałe 3 lata do krachu, to wypada on na przełomie 2021/22. W tym czasie w Stanach na spokojnie odbędzie się reelekcja, nooo a potem Air Sea Battle, która ”usprawiedliwi” krach systemu. Inaczej Stany musiałyby oddać hegemonię już w najbliższym kryzysie.

    Czy są wykresy bańkowe dla Chin?

    2
  4. Guy Fawkes

    @WB

    W Chinach jest też pewnie … geometria nieklasyczna.:))
    To może ma Pan jeszcze dla Brytanii, Francji i Italii?
    Niemcy powtórzyli przez ostatnie 7-10 lat to, co wcześniej przerobili Amerykanie. Niesamowite…

    1
    1. wojciech.bialek (Autor
      Wpisu
      )

      https://www.ubs.com/global/en/wealth-management/chief-investment-office/our-research/life-goals/_jcr_content/mainpar/toplevelgrid_1104808948/col1/actionbutton_1307047027.1616032774.file/bGluay9wYXRoPS9jb250ZW50L2RhbS9hc3NldHMvd20vZ2xvYmFsL2Npby9kb2MvZ3JlYmktMjAxOC11cy5wZGY=/grebi-2018-us.pdf

      https://www.ubs.com/global/en/wealth-management/chief-investment-office/our-research/life-goals/2018/global-real-estate-bubble-index-2018.html

      2
      1. Guy Fawkes

        Świetne to jest. Najwyższe ryzyko jest w Hongkongu.
        A ten ewentualny kryzys chyba nie będzie miał takiej ogólnej siły rażenia jak kryzys w Ameryce.
        Jeżeli w Nemczech do bańki eksportowej dochodzi bańka nieruchomości, to ciekawe komu to bardziej zagrozi, Ameryce czy Chinom, bo my to chyba impact mamy jak w (deutsche)banku.:))

        1
  5. tinley

    Ceny wieprzowiny wysadzą zapewne wszelkie prognozy inflacyjne w tym i przyszłym roku wiec pole do podwyżek stóp (choć trudno je sobie wyobraźić z tej akurat przyczyny) jakies jest. Bardziej obawiam się dalszego pompowania bańki nieruchomościowej w stagflacyjnym scenariuszu jaki się szykuje i bierności banków centralnych . Polityka drenowania depozytów i generalnie zaskórniaków, szufladziaków i skarpeciaków jeszcze bardziej przyspieszy. Co zrobi Polak ? Pobiegnie kupowac mieszkanie jak ma jeszcze za co. Jak zawsze. A giełda? Ile procent czy promili Polaków interesuje się giełdą? To naród chłopów – od wieków ziemia i nieruchomości były traktowane jak lokata

    3
    1. mac-erson

      Chłopy, sprzątaczki, księża wskoczą w odpowiednim momencie (2021r.) blisko szczytów. Muszą dowiedzieć się z Dziennika że giełda urosła 100% a niektóre spólki po 500-1000% wtedy wejdą.
      Pamiętam rok 2007 gdy 2 miesiące przed szczytem zadzwonił do mnie znajomy pastor (Zielonoświątkowy), czy nie trzeba kupić akcji bo usłyszał, że jest hossa.

      4
    1. mac-erson

      Jeśli to do mnie to pewnie, że zauważylem. Nie mniej szeroki rynek (indeks cenowy) jak sam wiesz mocno spadł.
      Mnóstwo małych spółek spadło o 80% lub więcej od szczytu tak więc następna grupa spółek na 500+ zysku jest gotowa do startu.

      2
  6. slow2006

    sens jest taki ze trend glowny jest wzrostowy, z opcja na hiperbole jako ruch na sp, dlatego pozycja z 2700 na L, a ta pozycja krotka na S stratna na 10 pkt to bylo pod cofnniecie i zamkniecie jej, ale nawet nie dala rady spasc zeby byl sens zamykac z zyskiem 20pkt.

    1
  7. podczaszy1

    @macerson
    Spadły nawet więcej niż 80 %. Jest pełno spółek które spadły nawet 98-99%. I pewnie są tego powody?
    Takie spółki oczywiście/niektóre/ zawsze mogą odbić ale tylko tyle Żeby na nich grać to raczej trzeba być insiderem.

    1
    1. Guy Fawkes

      //No i co zrobić z ten Twój dolar, nie wiadomo, czy od roku rośnie on czy spada?//

      Chyba Twój dolar- szef zzglupiał już kompletnie od zaklęć co chwilę w inną stronę ”rośnij/spadaj mój dolar szef”.:))

      1
  8. slow2006

    tak jak skonczyl w20 hiperbola w grze. a czemu mialby byc spadek teraz jak i go nie bylo 10 razy wcesniej jak pisales ?:D sory ale np ja juz przestalem brac pod uwage co piszesz, kiedys miales dobre prognozy, ale teraz grasz ciagle eski a rynek prze w gore. twoja sprawa.

    1
    1. mac-erson

      Masz rację slow chociaż z tym pnięciem pod górę to aż tam bym nie przesadzał.
      Np. NSQ100 Futueres 4.03 miały max 7614 obecnie jest okolo 7640. Zauważ że to 0.5% wyżej. Impet wzrostowy zdecydowanie osłabł a jak sam wiesz amerykanie mogą zrobić w jedną sesję korektę 2-3%.
      Nasz rynek to jeszcze inna sprawa i średnioterminowo od lutego w trendzie lekko spadkowym a przyspieszenie wcale nie wykluczone.
      Popelniłem bląd myśląc że przed tym wzrostem co jest obecnie od końca marca będzie nieco głębsza korekta. Zsynchronizowałem się ponownie i aby w przyszłym tyg. (moim zdaniem gdzieś od wtorku). nie zaczął się spadek całej tej fali to będą jakieś cuda.

      Czas pokaze…

      1
  9. slow2006

    hiperbola jezeli wystapi to nie na wigu, w20 czy pewnie nawet nie na sp, a na nasdaq, bo to taki rynek zmanipulowany 3 spolkami. a jak ktos pyta czy juz sie realizuje czy bedzie czy sie zralizowala, to niech sprawdzi definicje hiperboli i jakie wzrosty wtedy maja miejsce. tak ze to co teraz mamy to tylko wspinanie sie powolne zeby kazdy mogl eske zapakowac i jazda wyzej itd konsekwentnie

    1
  10. slow2006

    jezeli wystapi ruch w gore w usa i wybija szczyty i pojda ponad sp 3100 to w Polsce sie dostosuja, wg scenariusza jaki napisalem na poczatku, takie jest moje zdanie, poczekam jeszcze najpierw na wybicie szczytow w usa a nastepnie co z tym zrobia

    1
  11. gladiator

    Nie do końca się z zgadzam z tą hiperbolą na nasdaq. Dotychczasowemu liderowi hossy – spółkom indeksu FANG brakuje aż 12% do poprzedniego szczytu. Skoro tak to jaki sektor ma pociągnąć indeks nasdaq pionowo do góry ?

  12. digesting slowly

    Chwile mnie nie było i proszę co się porobiło. Takie rzeczy to tylko w warzywniaku w bananowej republice. Nawet Ruski na zielono się zamknęły. Za ten numer w poniedziałek musi być jakieś odbicie na up, choćby krótkotrwałe. Wczorajszy dzień pokazuje jak marne są obroty u nas, wystarczy by CDR szorcił i cały index pada. Jak widać GPW jeszcze nie wystartowało do hossy, powinno być przed tym jakieś tąpnięcie – a przed tąpnięciem mniejsze lub większe wzrosty.

    1
  13. Zibi

    “W przeszłości warunkiem pęknięcia istotnej bańki inwestycyjnej na którymś z ważnych rynku nieruchomości na świecie był wzrost tempa globalnej inflacji (będący pochodną osłabienia amerykańskiego dolara).”

    “Na razie raczej trudno mówić o spełnieniu tych warunków, co sugeruje, że kolejny globalny kryzys związany z pęknięciem bańki na którymś z istotnych rynków nieruchomości jest na razie odległy w czasie.”

    Myślałem że właśnie spodziewa się Pan osłabienia USD, pamiętając prognozy w filmie Parkiet TV pt.
    “Kto w 2019 nie sprzeda dolarów i nie kupi za to akcji, ten przegra życie”

    Czy coś się zmieniło???

  14. Guy Fawkes

    @WB

    No to mamy w Rzeszy bańkę eksportu, dojrzewa bańka nieruchomości, potrzeba jeszcze spadku dolara (wzrostu ojro) i hossy surowcowej, żebyśmy dostali perfect Storm Germaniageddon.
    W tym kontekście chyba lepiej wygląda nasz … ”QE”, nakierowany na 2020, jak (szacowany) początek spadku niemieckiego indeksu bańkowego.
    No ciekaw jestem, można by się pokusić o jakąś prognozę dla Rzeszy? Jakiś Ragnarok?

    Londyńscy filharmonicy chyba lubią ten motyw:))
    https://www.youtube.com/watch?v=wXh5JprKqiU

    A mi się najbardziej podoba to, piękna pieśń z czasów napoleońskich:
    https://www.youtube.com/watch?v=4rpWBJDieiI

      1. karnak

        Zakończenie kwietnia jakie by nie było nie będzie miało znaczenia by wyjść z L, natomiast może mieć wpływ na zwiększenie liczby pozycji.
        Pozycja S (średnioterminowa) dopiero po wygenerowaniu sygnału wynikającego z logiki pokazanego rysunku, co nie może nastąpić w tym miesiącu.

  15. gladiator

    Twoje założenie jest całkiem realne, ale żeby się spełniło musi dojść do osłabienia dolara, który przejściowo może wejść w kilkutygodniową korektę. Sądzę że dolar nie powiedział jeszcze ostatniego słowa ( docelowo co najmniej około 4.60-4,70) a to przełoży się na silne spadki na GPW. Trzeba zachować spokój i czekać.

    1
  16. slow2006

    dla mnie musi zostac spelnione pare warunkow: jezeli nie zaczna sie spadki od przyszlego tygodnia, i zystanie wybite na sp 2950 to zostaje otwarta droga na 3200 -3500. reszta rynkow sie dostosuje, to by dawalo 2800 na w20 za 3-6 miesiecy. Drugi warunek musi sie to stac w kwietniu i index musi sie tam zamknac.

    argument ze fangi maja 10% do szczytu to chyba niekorzystny argument, bo wlasnie conajmniej tyle moga zrobic plus wyzej.

      1. mac-erson

        O tej projekcji też pisałem. Względem tej analogii jesteśmy na początku stycznia 1999r. (zobacz układ tyogodniowych wskażników).
        Tam był trochę silniejszy rynek wskaźnikowo (tygodniow MACD) dlatego tam lekko przebiliśmy szczyt tak czy owak tam nastąpiła w styczniu bodaj miesięczna konsolidacja czego odpowiednikiem byłoby zejście SP500 w okolice 2750-2800.

        1
  17. wojm

    Na S&P500 u mnie sytuacja bez zmian. Cały czas w grze L otwierane po 2816 (zostało 30% pozycji), stop przesunięty na 2863 (1/2 zysku). Technicznie nic się nie zmienia. Byk zanotował kolejne plusy – odsuwa się od strefy 2790 – 2824 i zbliża się do historycznych szczytów. Strefa oporu to 2915 – 2947 – tu na pewno pojawi się spora grupa łapaczy S. Dodatkowo byki mają wsparcie w formie luki up. Scenariusz bazowy – ruch na historyczne szczyty cały czas jest realizowany. Codziennie ustawiam koszyk z S pod korektę, ale nic nie wpada. Póki nie będzie kilku sesji spadkowych z dużymi obrotami, to każda korekta jest okazją do L. Wg mnie ta faza wzrostu jest napędzana przez łapaczy szczytów – z tego co czytam, to oprócz slow reszta systematycznie łapie S.

  18. mac-erson

    Generalnie mnie brakuje jeszcze jednej falki w górę (SP500 do wznoszącego się ograniczenia 2920, NSQ100 do górnego ograniczenia 7680, Dax 12100-12150, CAC 5530-5340, Japan 22150 itp.
    Może jutro (rano chyba dane z Chin) albo wtorek.

    1. wojm

      Na FW20 miś rzeczywiście może mieć nadzieję na korektę po ostatnich dwóch cieniach na tygodniowym, ale bez USA nic większego nie zrobią. A tam cały czas w grze są plotki, póki są rozmowy z Chinami i odłożony brexit, to jest paliwo do up wyciskające misia.

      1. mac-erson

        Zauważ, że na NSD100 jest od kilku dni klin wznoszący z malejącymi obrotami. Rozmiar klina się zawęża tak więc najpóźniej jutro będzie dynamiczne wybicie.

        A co zrobi najsłabsza giełda świata – PL jak Ameryka wejdzie w korektę – moim zdaniem zdecydowanie przyspieszy spadki.

  19. mac-erson

    @wider_swider
    Przyjrzałem się jeszcze raze Wig-Energia i doszedłem do wniosku, że spadki mogą jeszcze potrwać (do opadającej przebitej w zeszym roku linii trendu).
    LInia ta opada tak, że za 3-4 tyg. będzie w okolicach dołka z września 2018r. Tak więc może duże podwójne dno będą chcieli wystrugać.

    1. wider_swider

      Ja już mam tyle energetyki ile chciałem, ale jak będą dalej spadać to chętnie dobiorę.
      Co do Twojej prośby żebym podał spółki na które stawiam podczas hossy to nie szukałem takich bo ja nie jestem przekonany że to nastąpi już niebawem. Dla mnie wciąż nie został zanegowany scenariusz ze spadkiem nawet na 1800 (chocjaż obecnie na niego nie stawiam, ale mam z tyłu głowy taką ewentualność).
      Jeśli nastąpią jakieś spadki to na pewno dalej będę inwestował w gaming z CDRem i Playway na czele. A dzisiaj sobie odkupiłem tro hę Brastera.

Dodaj komentarz