Coś drgnęło na rynku nieruchomości (w USA).

W sierpniu dostałem mail od analityka z Estonii z zespołu zarządzającego w ramach szwedzkiej grupy SEB funduszami inwestującymi w Europie Środkowej i Wschodniej, w którym kilka lat temu miałem okazję pracować. Przeglądając stare prezentacje trafił na mój slajd z czerwca 2007 roku, który go zainteresował, a który reprodukuję poniżej:

 

 

 

Wykres ten przedstawiał prosty syntetyczny wskaźnik koniunktury gospodarczej w USA oparty na wybranych seriach danych dotyczących tamtejszego rynku nieruchomości (sprzedaż istniejących domów, sprzedaż nowych domów, pozwolenia na budowę). Już wiosną 2007 wskaźnik ten – w przeszłości wyprzedzający dynamikę PKB o średnio 7 miesięcy – znalazł się na najniższym poziomie od ćwierć wieku, co upoważniało sformułowany wówczas wniosek: „US recession still ahead”. Kolega z Estonii poprosił mnie o uaktualnienie tego wykresu, a ja z ciekawością zerknąłem na to, co z zachowania amerykańskiego rynku nieruchomości wynika dla tamtejszej gospodarki obecnie, bo po pierwsze dawno tego nie sprawdzałem, a po drugie pojawiły się tam nie widziane od lat sygnały poprawy koniunktury.

Zanim przedstawię konluzje wypada zrobić zastrzeżenie. Od czasu pęknięcia kredytowej bańki część gospodarki USA bezpośrednio związana z rynkiem nieruchomości dramatycznie się skurczyła i – w przeciwieństwie do okresu z połowy poprzedniej dekady – nie wpływa już decydująco na poziom tempa wzrostu gospodarczego w Stanach Zjednoczonych. Wniosków więc, jakie by one nie były, nie należy więc traktować jako ostatecznej prawdy, a jedynie jako sugestię potwierdzającą – lub nie – inne wskazania.

Co więc widać w zachowaniu amerykańskiego rynku nieruchomości? Otóż widać wyraźne odbicie koniunktury w górę. Na poniższych wykresach widać w okresie minionego pokolenia nałożenie rocznej dynamiki PKB w USA na roczne zmiany wielkości kilku serii danych z USA związanych z rynkiem nieruchomości. Te serie danych to nowe pozwolenia na budowę (Housing Permits), rozpoczęte budowy (Housing Starts), domy w trakcie budowy (Housing Units Under Construction), sprzedaż nowych domów (New Home Sales) oraz sprzedaż domów istniejących (Existing Home Sales). W okresie minionych 34 lat średnie wyprzedzenie ze strony dynamiki tych danych w stosunku do dynamiki PKB wynosiło od 3 do 9 miesięcy dla poszczególnych serii, a współczynnik korelacji wahał się od 0,65 do 0,74.

 

 

Te serie danych można wrzucić do prostego modelu regresyjnego rocznej zmiany realnego PKB w USA. Tak na przykład wygląda model wykorzystujący roczne zmiany liczby rozpoczynanych budów oraz liczby domów będących w trakcie budowy:

 

 

A tak prezentuje się model oparty na zezwoleniach na budowę, sprzedaży nowych domów oraz sprzedaży domów istniejących:

 

 

Co by nie mówić o wskazaniach tych modeli, to z pewnością nie sugerują one, że w gospodarce USA widać na horyzoncie jakieś rychłe załamanie (drugi z tych modeli „widzi” przyszłość do kwietnia przyszłego roku). Z pewnością to co widać jest spójne z wieloletnimi szczytami głównych indeksów  w USA, a zarazem najwyraźniej sprzeczne z najniższymi od pokolenia rekomendacjami strategów z Wall Street zangażowania w akcje.

Oczywiście znaczenie powyższego zostanie od razu – nie  bez pewnej racji – zakwestionowane przez osoby, które przywiązują dużą wagę do groźby związanej ze zbliżającą się perspektywą „fiscal cliff” w USA. Jeśli przyjrzeć się cykliczności poważniejszych załamań cen akcji na Wall Street z ostatnich lat – sierpień 2011, maj 2010 („Flash Crash”), styczeń-marzec 2009 (ostatnia fala poprzedniej bessy), to zobaczymy regularną 15 miesięczną cykliczność. Jej utrzymanie podpowiada listopad jako oczekiwany termin następnej fali wyprzedaży o podobnym charakterze. Dobrze to pasowałoby do scenariusza, w którym zakończenie listopadowych wyborów prezydenckich w USA uruchomiłoby kolejną rundę sporów politycznych w USA co do kierunku polityki fiskalnej podobną do tej z sierpnia ub. r.

Na razie jednak mamy pierwszą połowę września a wysoka dynamika indeksów głównych rynków w USA i strefie euro podgrzanych wieściami z ECB przypomina tę z przełomu lutego i marca (po LTRO 2) czy też tę obserwowaną w grudniu 2010/styczniu 2011 (po QE 2). To sugeruje, że zanim rynki będą gotowe do poważniejszego spadku powinny przez jakiś czas – od kilku dni do kilku tygodni – tracić dynamikę (na naszym rynku podobnie jak pół roku temu faza dystrybucji mogła się już rozpocząć). Jak zwykle zmianę trendu powinny poprzedzić jakieś istotne sygnały kapitulacji „niedźwiedzi” czy to ze strony indywidualnych inwestorów (sondaż AAII), czy też strategów z Wall Street.

Dodaj komentarz